EHL Wohnungsmarkt Rückblick 2025 & 2026 Wohnungsneubau in Wien fällt unter 10.000 Einheiten, heuer weiterer starker Rückgang
- Mieten werden weiter deutlich über der Inflationsrate steigen
- Kaufpreiseanstiege in zentralen und überdurchschnittlichen Lagen
- Wachsende internationale Nachfrage aus Zentral- und Osteuropa
- Unsicheres Marktumfeld durch staatliche Eingriffe in den freien Mietenmarkt und bürokratische Hürden bei Bewilligungen verschärfen Angebotslücke
Der Wiener Wohnungsmarkt war 2025 von einer eklatanten Angebotsschwäche geprägt. Erstmals seit fast zehn Jahren sank die Zahl der neu errichteten Wohnungen auf unter
10.000. Mit 9.688 fertiggestellten Einheiten verzeichnete man im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang von 14 Prozent – verglichen mit 2023 beträgt das Minus sogar 32 Prozent.
Besonders auffällig zeigte sich die Schwäche im Mietsegment. Die Zahl der neu errichteten freifinanzierten Wohnungen halbierte sich nahezu und belief sich 2025 auf lediglich 2.087 Einheiten. Bei den geförderten Mietwohnungen fiel der Rückgang mit knapp 20 Prozent auf 2.894 Einheiten zwar moderater aus, jedoch ist in den kommenden zwei Jahren erneut mit einer weiteren Verknappung zu rechnen.
Die Zahl der Fertigstellungen im Eigentumssegment entwickelte sich 2025 kurzfristig entgegen dem allgemeinen Trend und stieg um nahezu 30 Prozent. Hauptsächlich ist dies darauf zurückzuführen, dass EntwicklerInnen zahlreiche Projekte, die ursprünglich für die Vermietung vorgesehen waren, letzten Endes doch im Einzelverkauf angeboten haben. Institutionelle KäuferInnen zeigten bei neu errichteten Großprojekten weiterhin überwiegend nur zurückhaltendes Interesse.
Dieser kurzfristige Anstieg dürfte jedoch keinen nachhaltigen Trend markieren. Bereits 2024 war das Angebot im Eigentumssegment im Vergleich zum Vorjahr um 17 Prozent deutlich zurückgegangen
und hatte einen markanten Tiefstwert erreicht. Der Anstieg 2025 gleicht diesen Ausreißer nur teilweise aus. Auffällig ist zudem, dass das Bauvolumen in diesem Segment voraussichtlich schon 2026 wieder deutlich sinken und erneut in der Nähe des Tiefststandes von 2024 liegen wird.
Nachfrageseitig zeigte sich der Markt 2025 weitgehend stabil. Die Nachfrage nach Mietwohnungen blieb hoch, während das Angebot weiter zurückging und sich die Knappheit verschärfte. Infolge stiegen die Mieten im Durchschnitt um bis zu acht Prozent. Standortabhängig reichten die Mietsteigerungen von 6,7 Prozent in den Stadterweiterungsgebieten nördlich der Donau, Favoriten und Simmering, bis zu 9,4 Prozent in zentralen und sehr guten Wohnlagen.
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen erholte sich zugleich spürbar, da sich die Rahmenbedingungen für KäuferInnen insgesamt verbessert haben: Über die letzten Jahre haben sich die Preise nur wenig entwickelt, das Lohnniveau ist gestiegen und zugleich sind die Zinsen gesunken. Der Nachfrageanstieg führte dazu, dass die Angebotspreise 2025 in überdurchschnittlichen Wohnlagen wieder leicht um rund zwei Prozent anzogen und der Verhandlungsspielraum für InteressentInnen deutlich geringer wurde. Größere Rabattaktionen waren kaum noch zu verzeichnen, bei Preisverhandlungen waren meist nur Reduktionen im niedrigen einstelligen Prozentbereich möglich. In peripheren Lagen mit etwas stärkerer Bautätigkeit entwickelten sich die Preise stabil.
Der Ausblick auf 2026 verspricht keine Trendwende: Die gesamte Neubauleistung wird voraussichtlich weiter um mehr als zehn Prozent auf rund 8.630 Wohnungen zurückgehen, wobei sich der Rückgang nach aktueller Prognose vor allem auf das Eigentumssegment bezieht. Das Angebot an Mietwohnungen dürfte auf einem ähnlich niedrigen Niveau wie 2025 bei rund 2.250 Einheiten bleiben, Gleiches gilt für den geförderten Bereich mit etwa 2.640 Wohnungen.
Aufgrund der Marktentwicklungen erwartet Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL Wohnen, eine Verschiebung in Richtung Eigentum: „Die stark gestiegenen Mieten einerseits und die im Vergleich zu den Vorjahren gesunkenen Zinsen mit verbesserten Finanzierungskonditionen andererseits machen Eigentumswohnungen aus finanzieller Sicht wieder deutlich attraktiver. Außerdem ist das Angebot im Eigentumssegment aktuell noch deutlich vielfältiger, weshalb InteressentInnen hier leichter als im Mietbereich eine Wohnung finden, die ihren Vorstellungen entspricht.“
Sehr gut entwickelt sich aktuell der Veranlagungsmarkt, da Vorsorgewohnungen aufgrund der in den vergangenen drei Jahren stark gestiegenen Mieten wieder höhere Anfangsrenditen bieten. „Die Differenz zwischen den gesunkenen Finanzierungskosten und den gestiegenen Renditen hat sich deutlich verringert. Vor allem erfahrene KäuferInnen von Vorsorgewohnungen, die die aktuellen Konditionen mit früheren eigenen Investments vergleichen, sehen darin eine echte Chance. Hinzu kommt, dass dringend Mietwohnungen am Markt benötigt werden und aufgrund des starken Nachfrageüberhangs kaum Leerstände zu verzeichnen sind.“
Auffällig sei, so Schunker, der Trend zum Verzicht auf den Erwerb mit Umsatzsteueroptierung, da dies KäuferInnen mehr Flexibilität bei einem Verkauf bietet und eine frühere Eigennutzung ermöglicht. Außerdem erwerben AnlegerInnen seltener größere Vorsorgewohnungspakete und setzen in ihrer Veranlagungsstrategie zunehmend auf Risikostreuung, indem sie einzelne Einheiten in unterschiedlichen Objekten und Lagen kaufen.
Im Jahresverlauf sei auch das Interesse internationaler KäuferInnen an Eigentumswohnungen in Wien deutlich gestiegen, erklärt Schunker: „Wir verzeichnen einen bemerkenswerten Nachfrageanstieg von KäuferInnen aus Zentral- und Osteuropa, die über die Entwicklungen in ihren Heimatländern besorgt sind. Österreich wird aufgrund seiner Stabilität und politischen Sicherheit für Immobilieninvestments sehr geschätzt und zugleich für einen Wohnortswechsel in Betracht gezogen.“
Insgesamt sind Angebot und Nachfrage noch weniger im Gleichgewicht als in den Vorjahren. Schunker rechnet daher je nach Wohnungsgröße, Ausstattung und Lage für 2026 weiterhin mit einem Anstieg der Mieten in Wien um rund 7,0 bis 8,5 Prozent – deutlich über der Inflationsrate – sowie der Kaufpreise um bis zu 3,0 Prozent. Die Entwicklung im Eigentumsbereich wird dabei stark von der Lage abhängen. In peripher gelegenen Gebieten mit stärkerer Bautätigkeit sind nur moderate Zuwächse zu erwarten, während in zentralen Lagen und Bezirken mit knappem Angebot mit überdurchschnittlichen Steigerungen zu rechnen ist.
„Die aktuellen Entwicklungen am Wiener Wohnimmobilienmarkt werden vor allem für Wohnungssuchende immer herausfordernder“, betont Schunker. „Die politischen Eingriffe, die zur Entspannung beitragen sollen, bewirken in der Praxis genau das Gegenteil. Auf dem Mietmarkt gibt es nun schon zum dritten Mal in Folge einen strukturellen Angebotsmangel und wenn nicht rasch Gegenmaßnahmen gesetzt werden, werden die Effekte auch auf den Eigentumsbereich übergreifen.“
Auch die Hoffnung vieler EntwicklerInnen, dass die stark gesunkene Zahl der Projekte zu beschleunigten Widmungs- und Baugenehmigungsverfahren führen würde, hat sich bisher nicht erfüllt. „Obwohl die Zahl der erteilten Baubewilligungen im Vergleich zu 2021 um mehr als die Hälfte zurückgegangen ist, zeichnen sich bisher bei behördlichen Verfahren keine kürzeren Bearbeitungszeiten ab, die Investitionen beschleunigen und den Wohnungsmarkt entlasten könnten.“ – bemerkt Schunker.
