CBRE – Immobilienmarkt Österreich 2022: Prognosen werden adaptiert

Der Start ins Immobilienjahr 2022 war in Österreich solide, die aktuellen geopolitischen Veränderungen und die damit einhergehenden Herausforderungen wie steigende Energiekosten, Lieferengpässe und hohe Inflation beeinflussen aber auch den heimischen Immobilienmarkt, sodass die Prognosen revidiert werden müssen. „Allerdings“, so Andreas Ridder, Managing Director CBRE Österreich & CEE, „ist Österreich nach wie vor ein sicherer und – im Vergleich zu anderen Märkten – stabiler ‚Hafen‘ für Investoren“,

Investments: Prognosen revidiert, Österreich bleibt stabil
„Unsere Prognosen für 2022 haben wir in den vergangenen Monaten nach unten korrigiert. So rechnen wir nach einem stabilen ersten Halbjahr mit einem Immobilieninvestment von EUR 1,8 Milliarden mit einem Ergebnis zum Jahresende von rund EUR 3,5 Milliarden“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties beim Marktführer CBRE, der darauf verweist, dass Investoren vorsichtiger und selektiver agieren. Zudem rechnet der Experte mit einem Anstieg der Renditen im zweiten Halbjahr.

Die wichtigsten Trends für Immobilien Investments:

• Die Erwartungen an das Transaktionsvolumen wurden für 2022 nach unten korrigiert, das Ergebnis zum Jahresende könnte aber dennoch dem 10-Jahresdurchschnitt entsprechen

• ESG Konformität bleibt ein wichtiges Kriterium, das über Mietsteigerungspotenzial und Verkaufserlös entscheidet

• Immobilien bleiben attraktive Anlageform, da die Indexierungen der Gewerbemietverträge vor Wertverfall schützen können

• Renditenanstieg im zweiten Halbjahr 2022 in allen Assetklassen. In der Assetklasse Logistik werden die Renditen bei stabilen Kapitalerträgen aufgrund höherer Mieten steigen

Büromarkt: Limitierung durch geringen Leerstand und niedrige Fertigstellungsrate
Im ersten Halbjahr 2022 wurden in Wien rund 76.000m² Büroflächen angemietet, was einem Wachstum von ca. 15% gegenüber dem Vergleichszeitraum 2021 entspricht. „Trotz des einigermaßen guten ersten Halbjahres gehen wir bis zum Jahresende mit einem Gesamtvermietungsvolumen von ca. 160.000m² am Büromarkt Wien aus“, so Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE, der die niedrige Leerstandsrate und vor allem die geringe Fertigstellungsrate in Wien für die angespannte Situation verantwortlich macht.

Die wichtigsten Trends für den Wiener Büromarkt:

• Durch geringen Leerstand und eine ebensolche Projektpipeline entwickelt sich der Wiener Büromarkt zu einem Vermietermarkt

• Im Fokus des Interesses stehen ESG konforme Objekte und moderne Flächen in zentralen Lagen, die die Umsetzung von hybriden und flexiblen Arbeitsplatzstrategien erlauben

• Die aktuelle Marktsituation führt vor allem in guten, innerstädtischen Lagen zu steigenden Mietpreisen

• Die steigenden Baukosten und die Verknappung bei Baumaterialien wird zu Unsicherheiten bei Projektplanungen führen – wobei aktuell noch keine umfassenden Bauverzögerungen festzustellen sind

Retailmarkt: Gesellschaftliche und geopolitische Veränderungen beeinflussen Einzelhandel
Während in Wien Einzelhandelsflächen in A-Lage rasch Nachmieter finden, ist die Situation in Österreich eine andere: alleine im Bekleidungshandel ist die Verkaufsfläche – laut Handelsverband – im vergangenen Jahr um 2% geschrumpft. Inflation, verändertes Konsumverhalten, erhöhte Energiepreise und die Nachwirkungen der Pandemie beeinflussen die Entwicklungen am österreichischen Retailmarkt. „Wir sehen, dass Einzelhandelsflächen in Wohnquartieren attraktiver werden, da der fußläufig erreichbare Supermarkt immer wichtiger wird“, so Walter Wölfler, Head of Retail Österreich & CEE bei CBRE, der vor allem Mixed-Use Immobilien Potenzial zugesteht.

Die wichtigsten Trends am österreichischen Retailmarkt:

• Lieferverzögerungen beeinträchtigen nach wie vor den Einzelhandel, zudem kämpft die Branche – wie auch die Gastronomie – mit Personalmangel

• Geopolitische Unsicherheiten, hohe Inflation und die neue CO2 Steuer ab Oktober stellen die energieintenisve Assetklasse Retail vor Herausforderungen

• Als Reaktion auf den Energiepreisanstieg ändern Konsument:innen ihr Einkaufsverhalten, wovon vor allem Diskonter profitieren

• Mixed Use ist der neue Trend am Retailmarkt. Fußläufig erreichbare Supermärkte in Wohnquartieren gewinnen an Bedeutung

• Österreichweit bewirken die veränderten Konsumgewohnheiten eine stetig rückläufige Flächenentwicklung

Logistikmarkt: Hohe Nachfrage, gut gefüllte Fertigstellungspipeline
Alleine in Wien und Umgebung wurden im ersten Halbjahr 2022 rund 100.000m² Logistikflächen angemietet. Dies ist die Konsequenz aus dem wachsenden Online Handel, für den Händler wie Paketdienstleister moderne Flächen benötigen sowie aus der Reorganisation von Supply Chains aufgrund von Lieferengpässen. „Wir stehen vor einem Fertigstellungsrekord: bis 2024 sollen an den Logistik Hotspots Wien, Graz und Linz rund 1,4 Millionen m² Flächen fertiggestellt werden So viel wie noch nie“, so Franz Kastner, Associate Director Logistics & Industrial bei CBRE. Kastner kündigt auch an, dass durch die steigenden Bau- und Grundstückskosten die Spitzenmieten ein überdurchschnittliches Wachstum aufweisen werden.

Die wichtigsten Trends am Logistikmarkt:

• Die Nachfrage nach Logistikflächen bleibt hoch, vor allem durch Onlinehändler und Paketdienstleister

• Die Situation am österreichischen Grundstücksmarkt verschärft sich weiter, wodurch Brownfields und B-Lagen an Bedeutung gewinnen

• Die Logistikmieten werden durch die hohe Nachfrage sowie die steigenden Bau- und Grundstückspreise weiter steigen. Das Wachstum im Jahr 2022 sollte überdurchschnittlich sein

• ESG Kriterien werden für Entwickler, Investoren und Nutzer immer wichtiger: technisch, ökologisch und sozial. Es ist davon auszugehen, dass sich der Arbeitskräftemangel in Logistik und Handel weiter verschärfen wird

• Investoren setzen weiterhin auf Logistikimmobilien. Die Zinswende bringt allerdings Unsicherheiten und höhere Renditen

Wohnungsmarkt: Entwicklungen gebremst
Nicht nur die rasant ansteigenden Baukosten, sondern auch Inflation und Zinserhöhung beeinflussen die Situation am Wohnungsmarkt. „Durch die sehr aktive Bautätigkeit der letzten Jahre ist viel Produkt am Markt, das es nun zu füllen gilt. Daher und vor allem auch durch die Verschärfung der Kreditvergabekriterien sind die Entwicklungen und Aktivitäten am Wohnungsmarkt in Österreich zurzeit gebremst“, so Georg Fichtinger.

Die wichtigsten Trends am Wohnungsmarkt in Österreich:

• Die Tatsache, dass es durch hohe Bau- und Finanzierungskosten zu Verschiebungen von Wohnprojekten kommt, wird durch die hohe Anzahl an Fertigstellungen der letzten Jahre abgefedert

• Das Angebot an Grundstücken ist in den Ballungsräumen eingeschränkt. Dies treibt – gemeinsam mit den erhöhten Errichtungskosten – die Kaufpreise in die Höhe

• Das Mietsteigerungspotenzial ist durch die aktuelle wirtschaftliche Situation beschränkt und eine mögliche Erhöhung eher inflationsbedingt. Leistbarkeit und massiv steigende Nebenkosten rücken in den Fokus und führen eventuell zu nachträglichen Mietpreisanpassungen

• Die Erfüllung von ESG Kriterien wird immer wichtiger. Ein Rückgang der Baukostenpreise ist nicht absehbar.

• „Standing Investments“ gewinnen gegenüber „Forward Transaktionen“ bei Investoren an Bedeutung

Hotelmarkt: Investoren warten Marktunsicherheit ab
Die Performance am Hotelmarkt ist – wie die aktuelle Buchungslage zeigt – positiv, wird allerdings durch steigende Kosten, Personalmangel und das Infektionsgeschehen beeinträchtigt. „Wir beobachten, dass Investmententscheidungen auf das dritte und vierte Quartal verschoben werden aufgrund der Marktunsicherheit. Für das zweite Halbjahr erwarten wir einige investmentfähige Hotelprodukte am österreichischen Markt“, so Georg Fichtinger.

Die wichtigsten Trends am Hotelmarkt:

• In Städten wie Ferienregionen verzeichnen Hotels eine hohe Auslastung zu rekordverdächtigen Zimmerraten. Nach zwei schwierigen Jahren kann sich die Hotellerie über diesen Sommer erholen

• Inflationsbedingt steigende Kosten sowie der Fachkräftemangel und die sinkende Kaufkraft trüben die positiven Entwicklungen am Hotelmarkt

• Serviced Apartments sind die Gewinner, die sowohl Longstay als auch Shortstay Gäste bedienen könnnen. Sie werden für immer mehr Investoren als krisensichere Alternative zu klassischen Hotelkonzepten gesehen

• Marktunsicherheiten führen insgesamt zu Zurückhaltung bei Investmenttätigkeiten, im Hotelsektor konnten allerdings wieder mehr Transaktionen beobachtet werden, der Trend sollte sich auch in der zweiten Jahreshälfte fortsetzen

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