Der Büromarkt bleibt einer der spannendsten und interessantesten Märkte in Österreich – allerdings befindet er sich im Wandel. Neue Arbeitsmodelle wie Remote Work oder Homeoffice beeinflussen die Flächenstrategien der Unternehmen und damit den Büromarkt.
„2021 wird voraussichtlich das schwächste Jahr am Bürovermietungsmarkt in Wien seit Aufzeichnungsbeginn. Dies ist vor allem auf die geringe Fertigstellungsleistung und die niedrige Leerstandsrate von ca. 4,3%, aber nach wie vor auch auf verzögerte Standortentscheidungen zurückzuführen“, so Patrick Schild, Head of Agency beim national wie international führenden Immobiliendienstleister CBRE.
CBRE geht davon aus, dass sich der Büromarkt in Wien ab 2023 entspannen sollte, da die Pipeline an neuen Fertigstellungen mit ca. 440.000m² bis 2024 gut gefüllt ist. 2021 und 2022 fallen die Fertigstellungen in Wien mit ca. 73.000m² bzw. 111.000m² unterdurchschnittlich aus. Der Gesamtbestand wuchs in den letzten Monaten nur marginal auf rund 11,37 Millionen m². Zudem sorgt der hohe Vorwertungsgrad für wenig Dynamik.
In den ersten drei Quartalen 2021 wurden rund 105.000m² und damit um 30% weniger als im Vergleichszeitraum 2020 vermietet. „Bis zum Jahresende sollten ca. 160.000m² Büroflächen in Wien vermietet sein – das schwächste Ergebnis seit Aufzeichnungsbeginn“, so Schild, der feststellt, dass größere Flächengesuche zurzeit kaum oder nur durch Bereitstellung von Untermietflächen bedient werden können. „Der Wiener Büromarkt ist momentan ein absoluter Vermietermarkt. Dadurch steigen auch die Mieten – Spitzenmiete aktuell bei EUR 26,00/m²/Monat – und Mieter erhalten nur wenige Anreize bei Neuanmietungen“, so Schild, der wesentlich mehr Bewegung in den Jahren 2023 und 2024 erwartet.
Büromärkte Linz und Graz in Bewegung
Deutlich bewegter sind die Vermietungsmärkte in den beiden größten Landeshauptstädten Graz und Linz. In beiden Städten wird mit einem Anstieg der bürobasierten Arbeit von rund 5% bis zum Jahr 2024 gerechnet. Dementsprechend soll sich auch das Angebot an neuen Büroflächen entwickeln. In Linz wird mit Fertigstellungen im Ausmaß von ca. 70.000m² Büroflächen gerechnet, in Graz sollen bis 2024 ca. 91.000m² neue Büroflächen entstehen. Die steigende Nachfrage nach modernen Flächen wird auch hier für steigende Mieten sorgen.
Investments in Büroimmobilien rückläufig
Während sich der Investmentmarkt in Österreich den Erwartungen entsprechend gut entwickelt, ist der Anteil an Büroimmobilien rückläufig. Im langjährigen Schnitt lag der Anteil von Büroimmobilien am gesamten österreichischen Investmentmarkt bei rund 35%. Bisher, in den ersten drei Quartalen 2021, wurden allerdings nur EUR 450 Millionen in Büroimmobilien investiert, was einem Anteil von ca. 17% am Immobilieninvestmentmarkt entspricht.
„An der Nachfrage liegt es nicht, sondern am limitierten Angebot an interessanten Büroimmobilien“, bringt es Georg Fichtinger auf den Punkt. Und weiter: „Ginge es nach den Investoren, wäre der Anteil der Büroimmobilien am Investmentmarkt wesentlich höher, da Büros – vor allem Core-Bürogebäude – neben Wohnen und Logistik zu den attraktivsten Assetklassen gehören. Zudem ist genügend Kapital am Markt und die Investoren unterliegen einem gewissen Investitionsdruck. Neben der Lage und der Mieterstruktur spielen aber auch Nachhaltigkeitskriterien eine immer größere Rolle.“.
Der Büroinvestmentmarkt bleibt auch in den kommenden Monaten angespannt. Die aktuelle Situation bringt – nicht nur in Österreich – die Renditen für Büroimmobilien unter Druck, sodass bis zum Jahresende eine Spitzenrendite von 3,2% erwartet wird – was einem historischen Tiefststand entspricht.
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