- Immobilienmarkt Österreich: Aufgrund der geringen Fertigstellungsleistung und des fehlenden Angebots im Bürosegment ist für 2021 ein Renditeanstieg zu erwarten
- In den Sektoren Hotel und Einzelhandel, die besonders stark von der Corona-Krise betroffen sind, kommt es zu kräftigen Renditeanstiegen
- Büroflächennachfrage dürfte langfristig wieder steigen, Umwandlung leerer Büros in Wohnraum nicht zu erwarten
- Investoren rechnen kurz- und mittelfristig mit stabilen Zinsen, langfristig prognostiziert ein Drittel einen Zinsanstieg
Österreichs Immobilienmarkt erholt sich weiter von den wirtschaftlichen Folgen der Pandemie, mit Wohnimmobilien als robustester Assetklasse in Bezug auf die Auswirkungen von COVID-19: Die Spitzenmieten in Wien, Innsbruck und Salzburg blieben auch in der Krise stabil. Die drei Landeshauptstädte sind als Investmentstandorte weiterhin die teuersten Märkte für erstklassige Wohnimmobilien mit durchschnittlichen Mindestrenditen von 2,4 Prozent, 2,8 Prozent bzw. 2,9 Prozent sowie führend in Bezug auf Spitzenmietsätze mit 21 Euro/Quadratmeter in Wien, 17 Euro/Quadratmeter in Innsbruck und 16 Euro/Quadratmeter in Salzburg. Zu diesem Ergebnis kommt die Real Estate Investor Survey 2021 von PwC. Für die Studie befragte PwC branchenführende Immobilieninvestoren und -manager zur Marktlage in Deutschland, Österreich und der Schweiz.
Wohnimmobilien: Wien weiterhin bevorzugter Investitionsstandort
Im Vergleich zu den Ergebnissen des 2. Halbjahres 2020 zeigt die österreichische Hauptstadt eine Renditekompression von 15 Basispunkten (bps), gefolgt von Innsbruck (13 bps), Salzburg und Graz (jeweils rund 12 bps). Wien bleibt unter Investoren weiterhin der bevorzugte Investitionsstandort. Erwartet wird eine jährliche Wachstumsrate der Marktmieten von 1,2 Prozent in Wien und Innsbruck, gefolgt von Salzburg mit 0,9 Prozent, Linz mit 0,7 Prozent und Graz mit 0,5 Prozent. Mit Blick auf die Fünf-Jahres-Entwicklung werden die Renditen für alle Top-5-Städte in Österreich als stabil prognostiziert, für Wien und Salzburg wird ein leichter Rückgang erwartet.
Moderater Rückgang der Spitzenrenditen bei Büroimmobilien
Analog zur Renditekompression auf dem Wohnungsmarkt verzeichneten auch Büroimmobilien in Österreich einen weiteren, wenn auch moderateren Rückgang der Spitzenrenditen auf 3,4 Prozent im Jahr 2020. Wien ist erwartungsgemäß der Top-Büromarkt mit einer Mindestrendite von 2,7 Prozent und einer durchschnittlichen Spitzenmiete von 26 Euro/Quadratmeter, gefolgt von den anderen primären Büroinvestitionsstandorten wie Innsbruck und Salzburg mit Renditen von 3,6 Prozent und 3,7 Prozent und Spitzenmieten von 17 Euro/Quadratmeter bzw. 16 Euro/Quadratmeter. Dennoch liegt der geografische Schwerpunkt im Büromarkt wie auch in anderen Nutzungsarten fast ausschließlich auf Wien.
Peter Fischer, Real Estate Leader bei PwC Österreich: „Aufgrund der geringen Fertigstellungsleistung im Bürosegment in Österreich ist für 2021 ein Renditeanstieg zu erwarten. Auch in den Sektoren Hotel und Einzelhandel, die besonders stark von der Corona-Krise betroffen sind, kommt es zu kräftigen Renditeanstiegen. In beiden Assetklassen fanden 2020 kaum Transaktionen statt, das Investitionsvolumen halbierte sich nahezu. Trotz des begrenzten Angebots bleibt Österreichs Immobilienmarkt attraktiv. Das Hauptaugenmerk wird weiterhin auf den Segmenten Core und Core Plus liegen und die Nachfrage nach Büroflächen vor allem in Wien überwiegen, da die Fertigstellung von Neubauten in dieser Assetklasse ihren Tiefpunkt in der Vorperiode erreicht hat.“
Betrachtet man die Entwicklung der Mindestrenditen zwischen der letzten Erhebung im 2. Halbjahr 2020 und der aktuellen für das 1. Halbjahr 2021, ist der stärkste Rückgang für Wien, Salzburg und Linz zu beobachten. Dennoch wird in den Top-5-Städten ein durchschnittliches jährliches Mietwachstum von 0,9 Prozent erwartet.
„Der Trend zum Homeoffice dürfte die Nachfrage nach Büroflächen kurzfristig weiter bremsen. Es ist aber nicht zu erwarten, dass leerstehende Büros in Wohnräume umfunktioniert werden. Stattdessen dürfte langfristig die Nachfrage nach einem separaten Arbeitsraum in Privathäusern steigen. Ferner sollte es zu einer Verlagerung von Wohnraum aus der Stadt in Vororte, zu einer beschleunigten Digitalisierung von Privathaushalten sowie zu einer verstärkten Nutzung von Büroflächen für Gemeinschaftsräume kommen“, sagt Peter Fischer.
Einzelhandel (High Street): Markt von Corona-Pandemie stark belastet
Der Einzelhandel war von der Corona-Pandemie besonders stark betroffen, Renditen im High-Street-Einzelhandel steigen um 40 Basispunkte (bps). Wien ist erwartungsgemäß der Top-Einzelhandelsmarkt mit einer Mindestrendite von 3,4 Prozent (+70 bps) und einer durchschnittlichen Spitzenmiete von 300 Euro/Quadratmeter, gefolgt von Salzburg und Innsbruck mit Mindestrenditen von 3,3 Prozent (+50 bps) und 3,4 Prozent (+40 bps) bei durchschnittlichen Spitzenmieten von 260 Euro/Quadratmeter bzw. 250 Euro/Quadratmeter. Das erwartete durchschnittliche jährliche Mietwachstum in den Top-5-Städten für High-Street-Retail wird in Österreich bei -1,7 Prozent erwartet.
Investoren rechnen kurz- und mittelfristig mit stabilen Zinsen, langfristig prognostiziert ein Drittel einen Zinsanstieg
Analog zur Erhebung im Oktober 2020 prognostiziert die Mehrheit der Investoren, dass die kurzfristigen Zinsen in den nächsten zwölf Monaten stabil bleiben werden. Für die kommenden fünf Jahre wird ebenfalls mit stabilen Zinssätzen gerechnet. Langfristig rechnet knapp ein Drittel der Anleger mit konstanten Zinsen, die übrigen Befragten erwarten einen Zinsanstieg.
Die Wahrnehmung der Investoren über die Entwicklung der Immobilienrenditen neben der allgemeinen Entwicklung der Zinsen geht auseinander: Etwa 80 Prozent glauben, dass die Renditen im Einklang mit den Zinsen steigen, ebenfalls 80 Prozent prognostizieren stabile Mieten in den Hauptlagen, 20 Prozent sagen sogar einen Anstieg voraus. Dagegen erwarten ca. 50 Prozent der Investoren einen Rückgang der Mieten für Sekundärstandorte.
