Kein Immobilienmarkt, keine Assetklasse ist aktuell so lebendig und begehrt wie der Logistikmarkt. Logistik spielt auch am österreichischen Immobilienmarkt eine immer größere und wichtigere Rolle. Der Markt transformiert sich aktuell von einem Eigennutzermarkt zu einem Markt, der von Immobilienentwicklern, die spekulativ Flächen errichten, entdeckt und geschätzt wird.
„Wir beobachten bereits seit Jahren, dass eine vermehrte Bautätigkeit auch immer eine Steigerung der Vermietungsleistung nach sich zieht und weniger eigengenutzte Objekte errichtet werden“, fasst Franz Kastner, Associate Director und Logistikexperte bei Marktführer CBRE, die aktuellen Entwicklungen zusammen.
Herausforderungen und neue Konzepte am Logistikmarkt
Der aktuelle Marktbericht von CBRE gibt einen Überblick über den aktuellen Status des Logistikmarktes Österreich – mit den Zentren Wien, Graz und Linz – und liefert einen Ausblick auf die zu erwartenden Entwicklungen der kommenden Monate und Jahre. „Aufgrund des großen Flächenbedarfs und der Regulierung des Bodenverbrauchs setzen sich die Logistikexperten sehr intensiv mit dem Thema ESG auseinander“, so Jörg Kreindl, Head of Industrial & Logistics EMEA bei CBRE.
„Obwohl Logistikimmobilien aktuell nur einen Bruchteil des aktuellen Bodenverbrauches ausmachen, ist es umso wichtiger, dass die Projekte den aktuellen ökologischen, sozialen und Compliance-Richtlinien entsprechen. Das ist nicht nur in vielen Fällen Voraussetzung für die notwendigen Genehmigungen, wir sehen auch ganz klar eine Korrelation mit Vermarktbarkeit, Miethöhen und Wert am Investmentmarkt“, so Kreindl.
Um sowohl die große Nachfrage der Zukunft abzudecken als auch die ESG Kriterien und restriktiven Raumordnungskonzepte zu erfüllen, wird aktuell an alternativen Lösungen gearbeitet: so könnten doppelgeschossige Logistikimmobilien oder Multi-Level-Gebäude Konzepte der Zukunft sein.
„Diese alternativen Konzepte sind aber nur Teil der Lösung, um die veraltete Bestandsstruktur in Österreich zu erneuern“, so Kreindl, der darauf verweist, dass diese Konzepte in anderen Ländern bereits erfolgreich betrieben werden. Neben den ökologischen Komponenten – die durch die steigenden Energiepreise verstärkt werden – steht die Logistikbranche auch vor sozialen Herausforderungen: so wird es z.B. immer wichtiger, dass Mitarbeiter:innen die Arbeitsstelle mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder Fahrrad erreichen können.
Hohe Nachfrage. Gesteigerte Flächenproduktion.
Trotz aller Herausforderungen überwiegt die Nachfrage, die zu einer noch nie dagewesenen Dynamik am Logistikmarkt Österreich führt. „Die nächsten drei Jahre bringen einen regelrechten Bauboom am österreichischen Logistikmarkt. Bis 2024 sollen in Wien, Graz und Linz rund 1,4 Millionen m² Logistikflächen errichtet werden – das heißt, der Bestand wächst um 20 %“, so Kastner, der unterstreicht, dass diese Flächen auch wirklich gebraucht werden, da der Großteil des Bestandes von 5,6 Millionen m² den modernen Anforderungen nicht entspricht. Treiber am Logistikmarkt sind der Onlinehandel,
Effizienzsteigerung, Branchenwachstum (wie etwa im Lebensmittelhandel) sowie die Restrukturierung von Lieferketten. „Ein Teil der Neubauten ist aber auch notwendig, da nur rund die Hälfte der bestehenden Flächen Klasse-A-Flächen sind und damit den ESG Kriterien entsprechen“, so Logistikexperte Kastner.
Die Konsequenz daraus ist, dass in naher Zukunft Nutzer von veralteten Bestandsflächen in neue Logistikflächen übersiedeln. „Aus dieser Entwicklung erklärt sich auch der hohe Anteil an spekulativ errichteten Flächen in den letzten und nächsten Monaten in Österreich“, ist Kastner überzeugt.
„Wir haben aktuell Anfragen nach beinahe 1 Million m² Logistikflächen zur Miete, wobei das großflächige Angebot auch größere Gesuche mit sich bringt – bis 20.000 m² und mehr.“, so Kastner, der als Marktführer mit einem Team von Logistikexperten den österreichischen Logistikvermietungsmarkt betreut. Durch die angespannte Lage starten die Interessenten ihre Anfragen und Suchen immer früher, um sich zukünftige Projekte schon in einem frühen Stadium sichern zu können.
Logistikmarkt Wien
Der Logistikmarkt in und um Wien ist nach wie vor mit 2,7 Millionen m² der größte, der durch die vermehrte Bautätigkeit der letzten Jahre stark erneuert wurde. 52% der Flächen sind moderne und nachhaltige Kategorie A Flächen. Die Leerstandsrate bei Flächen der Kategorie A und B liegt bei rund 0,9%. „Aufgrund der niedrigen Leerstandsrate, der hohen Bau-, Grundstücks- und Finanzierungskosten sehen wir einen starken Anstieg der Spitzenmiete: bis Ende des Jahres sollte die Spitzenmiete bei EUR 6,50/m²/Monat liegen“, prognostiziert Logistikexperte Kastner.
Graz wird international
Der modernste Bestand an Logistikflächen ist in und um Graz zu finden. Rund 70% der rund 970.000 m² Logistikflächen entsprechen Kategorie A. „Viele der internationalen Entwickler, die bereits erfolgreich am Wiener Markt sind, kommen nun nach Graz zur Entwicklung neuer Projekte. Die Pipeline ist mit ca. 300.000 m² vermietbarer Flächen bis 2024 am Grazer Logistikmarkt gut gefüllt“, analysiert Franz Kastner den Grazer Markt, wo die Spitzenmiete bis Ende des Jahres bei EUR 6,10/m²/Monat liegen sollte.
Hotspot Linz-Wels
Mit 1,8 Millionen m² ist in der Region Linz-Wels der zweitgrößte Logistikmarkt Österreichs angesiedelt, in dem sich allerdings auch der größte Anteil – rund 60% – von veralteten Flächen befindet. Bis 2024 kommt wieder etwas Bewegung in den traditionsreichen Logistikstandort und es werden rund 160.000m² neue Logistikflächen errichtet. Das Niveau für Mieten liegt auf demselben Niveau wie in Graz.
Logistikimmobilien: Everybody’s Darling
Keine andere Assetklasse hat solch eine „Karriere“ hingelegt und an Beliebtheit bei Investoren gewonnen wie Logistik. „Man könnte sagen, dass Logistikimmobilien von Nischenprodukten zu Everybody’s Darling avanciert sind“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE. Der einzige Grund, warum im Jahr 2021 mit EUR 500 Millionen etwas weniger in österreichische Logistikimmobilien investiert wurde als im Jahr 2020, ist der, dass die Transaktionsprozesse mehr Zeit in Anspruch genommen haben und sich ins Jahr 2022 verschoben haben. „Unser kürzlich veröffentlichter Investor Intentions Survey für Europa zeigt, dass rund ein Fünftel der Investoren Logistikimmobilien im Fokus haben“, so Fichtinger, der darauf verweist, dass zwar viel – rund 1,4 Millionen m² – in den kommenden Monaten und Jahren errichtet wird, aber nur wenig auf den Investmentmarkt kommt, da die Entwickler die Logistikflächen oftmals auch selbst im Eigentum behalten. Der Nachfrageüberhang hat in den vergangenen Monaten zu einem starken Preisanstieg geführt.
