Wie groß ist das das Überangebot an Flächen und was geschieht damit?
Büro nach Corona wird niemals so sein wie Büro vor Corona, das steht fest! Die Pandemie hat das Arbeitsverhalten in Österreichs Büros gerade mal auf den Kopf gestellt. Haben früher 80 % der MitarbeiterInnen null bis einen Tag pro Woche im Remote-Modus oder Home-Office gearbeitet und 20 % mehr als einen Tag, so sagen uns jetzt 80 % Österreichs MitarbeiterInnen, dass sie nach Corona zwei bis fünf Tage im Home-Office verbringen werden. 20 % wird die Gelegenheit gar nicht wahrnehmen oder maximal einen Tag im Home-Office arbeiten.
Welche Wirkung erwarten wir für das Büro? Das Büro nach Corona hat neue Schwerpunkte. Früher waren es vor allem Fluchten an Schreibtischen, die in unseren Büros standen. Viele Organisationen fragen sich aktuell: Was können wir tun, dass unsere MitarbeiterInnen wieder ins Büro kommen? Das Büro vielmehr zum Ort der Begegnung zu machen, zu einem Ort wo wir uns zum persönlichen Gespräch, zum vertrauensvollen Austausch und zur Zusammenarbeit treffen. Schreibtische werden also Begegnungszonen, Arbeitsmöglichkeiten für spontane Zusammenarbeit und Kommunikationsmodulen weichen. Desk-Sharing wird in die meisten unserer Offices Einzug halten und dazu führen, dass die Fläche pro Mitarbeiter sinkt. Die Fläche pro anwesendem Büronutzer wird aber steigen, ein Schritt in Richtung Qualität – wir wollen ja anziehender sein und schaffen deshalb einen Ort Büro zur persönlichen Begegnung mit Unternehmenskultur.
Was bedeutet das für das Angebot an Flächen? Wien hat circa 11,4 Mio. m² Bürofläche, davon entsprechen 5,9 Mio. m² einem modernen Bürostandard. Die Flächeneinsparung ist sehr stark von der Unternehmensgröße, Organisation, Kultur und Branche abhängig. Wir schätzen das Potential bei großen Unternehmen, die nicht schon vor Corona auf Basis neuer Arbeitsweltkonzepte gearbeitet haben, in einem Ausmaß von 20 bis 30 % der Fläche ein. Der Hebel ist bei kleinen Organisationen weitaus geringer. Aus unserer Partnerstudie, in der wir in Summe Repräsentanten von 900.000 m² Bürofläche in Wien befragt haben, aus unseren Projekten und den vielen Gesprächen der letzten Monate rechnen wir mit einem Gesamteinsparungspotential am Markt Wien von bis zu 500.000 m². Das ist viel! Vergleichsweise wären das an die 200 Zinshäuser oder 50 Bürogebäude mit einer Belegung von 500 Mitarbeitern.
Welche Flächen wir es treffen und was wird mit den Flächen geschehen? Qualität ist gefragt, treffen wird es daher die eher weniger gut ausgestatteten Gebäude, die in architektonischer Gestaltung nicht gerade brillieren, sich in etwas abgelegene B-Lagen befinden und dann vielleicht noch relativ isoliert in Wohn- oder Gewerbegebieten stehen. Gefragt sind gut ausgestattete Gebäude, Nachhaltigkeit spielt einen immer größeren Stellenwert, mit perfekter öffentlicher Anbindung, in einem Bürocluster, der Services wie Konferenzräume, Restaurants, Fitness und Retail vorhält. Für die vom Markt absorbierten Objekte bleibt im ersten Aspekt eine Umnutzung. Wohnen ist extrem nachgefragt oder aber auch Studentenheime. Die Hotellerie wird sich wohl erst mittelfristig erholen, vielleicht ist aber doch jetzt der Moment gekommen, in neue Projekte und neue Konzepte zu investieren. Bei den Umnutzungen stößt man bei klassischen Büroimmobilien relativ rasch an Grenzen, da oder dort wird daher ein Neubau die logische Konsequenz sein. Die Baukosten liegen derzeit bei teilweise 30 % über den Preisen vor Corona. Es wird also weiter spannend bleiben.
